상가나 토지를 팔면 주택과 무엇이 다른가요
비과세와 1주택 공제가 없고, 부가세까지 따라옵니다.
비과세가 없습니다
주택에는 1세대 1주택 비과세라는 강력한 장치가 있지만 상가와 토지에는 그런 규정이 없습니다. 양도차익이 발생하면 원칙적으로 과세되고, 장기보유특별공제도 1주택보다 낮은 공제율이 적용됩니다. 그래서 같은 차익이라도 주택과 상가의 세액 차이가 큽니다.
| 항목 | 주택 | 상가·토지 |
|---|---|---|
| 비과세 | 1세대 1주택 비과세 가능 | 없음 |
| 장기보유특별공제 | 1주택은 보유·거주 분리 적용 | 낮은 공제율, 비사업용 토지는 배제될 수 있음 |
| 부가가치세 | 주택은 해당 없음 | 건물분 과세(토지는 면세) |
| 중과 | 다주택 중과 | 비사업용 토지 중과 |
| 안분 | — | 매매대금을 토지·건물로 안분 필요 |
상가 매도에는 부가세가 붙습니다
사업자가 상가 건물을 양도하면 건물 부분의 공급가액에 부가가치세가 발생합니다. 토지 공급은 면세이지만 건물은 과세 대상이므로, 매매대금을 토지와 건물로 안분해야 합니다. 포괄양수도 요건을 갖추면 부가세 없이 사업을 넘기는 방식도 가능하지만 요건이 까다롭습니다. 계약서에 부가세 부담 주체를 적지 않으면 분쟁이 생깁니다.
토지는 비사업용 여부가 변수입니다
토지는 보유 기간 중 실제 사용 현황에 따라 비사업용 토지로 판정되면 중과세율이 적용되고 장기보유특별공제가 배제될 수 있습니다. 2026년 세제개편안 정부안은 이 중과 가산폭을 10%p에서 20%p로 올리는 내용을 담았습니다. 지목이 아니라 사용 현황이 기준이라는 점을 먼저 확인해야 합니다.
이렇게 생각해 보세요
상가를 팔면서 건물분 부가세를 고려하지 않고 계약하면, 매도인이 그 금액을 부담하게 되는 분쟁이 생깁니다.
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자료 확인일: 2026-10-07. 사례는 설명을 위한 가정입니다. 적용 시점과 개별 요건은 공식 자료에서 다시 확인하세요.
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